Sáng 23/10, buổi Tọa đàm về "Triển vọng thị trường bất động sản năm 2013” được tổ chức tại trụ sở Báo Đầu tư đã có sự tham gia của nhiều chuyên gia trong ngành. Đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian tới, một số chuyên gia, chủ dự án cho rằng khả năng hồi phục thị trường trong ngắn hạn là rất khó, theo dự báo của nhiều chuyên gia phải đến cuối năm 2013 mới có khả năng ấm trở lại.

Thị trường đang điều chỉnh

Thực tế cho thấy thời gian gần đây thị trường bất động sản đang thuộc về người mua, họ có nhiều lựa chọn hơn do nguồn cung dồi dào. Bên cạnh đó, nhiều chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư dự án cũng được đưa ra nhằm kích cầu thị trường. Phía người bán đang gặp nhiều khó khăn do gặp phải tâm lý chờ đợi giá còn có khả năng xuống nữa của người mua.

Chính vì thế, thanh khoản của thị trường vẫn còn khó khăn, hàng tồn kho bất động sản còn nhiều. Theo con số CBRE thống kê, đến nay tại Hà Nội số lượng căn hộ tồn vượt con số 21.000 căn và Tp.HCM khoảng 18000 căn. Nếu tính trung bình mỗi căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng thì số tiền đang "chôn” ở gần 40.000 căn hộ này vào khoảng 80.000 tỷ đồng.

Còn theo một báo cáo mới đây từ Quỹ Dragon Capital thì lượng căn hộ tồn kho cả ở HN và Tp.HCM khoảng 70.000 căn.

Những năm trước đây lượng cung bất động sản cao cấp được đầu tư tràn lan dẫn đến số lượng bất động sản cao cấp dư thừa, và có tình trạng bão hòa. Trong số căn hộ còn tồn này đa số là lượng hàng trung và cao cấp.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội, không phải thị trường không có biến động gì mà thực sự thị trường đang điều chỉnh. Qua nghiên cứu của Savills cho thấy, tỷ trọng căn hộ trung cấp và bình dân được bán ra từ đầu năm đến nay chiếm phần lớn, diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh nhỏ lại hợp với nhu cầu ở thực của người dân hơn.

Bên cạnh đó, những dự án có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có vị trí tốt được giao dịch thành công nhiều hơn. Từ đầu năm đến nay cầu bất động sản chủ yếu là nhu cầu ở thực.

Còn theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho rằng, thời gian gần đây thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hơn sản phẩm có giá phù hợp với người dân. Cho đến thời điểm này tổng nguồn cung căn hộ tại HN khoảng 110.000 căn, với giá trị trung bình 2,2 tỷ/căn.

Từ đầu năm 2012 đến nay số lượng căn hộ mới bán trên thị trường khoảng 7000 căn, đây là con số khá khiêm tốn so với những năm trước. Giá bán hấp dẫn hơn nhiều so với những năm trước.

Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo xu hướng đáp ứng cầu thực tế hơn, phù hợp với người dân hơn, với giá được điều chỉnh giảm xuống, diện tích căn hộ nhỏ đi để phù hợp khả năng tài chính của người dân.

Ấm lên vào cuối năm 2013?

Trước những thực trạng khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng, tác động đến nhiều ngành nghề khác, theo thống kê sơ bộ bất động sản có tác động đến 87 ngành nghề khác. Do đó, nhiều chuyên gia nhận định cần có giải pháp để "cứu” bất động sản.

Đại diện các DN, chuyên gia và nhà quản lý trao đổi bên lề cuộc Toạ đàm

Tuy nhiên, để có giải pháp tổng thể trong bối cảnh hiện nay thì lại là điều "quá khó” mà theo đánh giá của ông Trần Văn Tần, Trưởng phòng tín dụng, Vụ Tín dụng, NHNN thì bất động sản là ngành "nhạy cảm” và rủi ro lớn, các cuộc khủng hoảng diễn trên thế giới đều bắt nguồn từ BĐS. BĐS không phải là ngành mà ngân hàng bơm vốn nhiều nhất nhưng lại là ngành có nợ xấu nhiều nhất.

Có lẽ nhiều nhà đầu tư, người dân hiện nay quan tâm nhất đến bất động sản là liệu năm sau thị trường có phục hồi trở lại? Những chính sách mới có thể "cứu” được thị trường? Nhìn nhận của nhiều chuyên gia thì với bối cảnh hiện nay rất khó để BĐS có thể phục hồi trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GPInvest cho rằng: "BĐS như "mạch máu” của nền kinh tế, thị trường bất động sản có thể phục hồi được hay không phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ để lưu thông mạch máu đó.”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp

Ông Hiệp cho biết thêm: "BĐS muốn đầu tư được thì trước hết phải làm được vấn đề tái cấu trúc hệ thống ngân hàng, tái cấu trúc đầu tư công,…khi nào chúng ta làm xong những vấn đề này thì bất động sản mới có khả năng phục hồi. Khả năng phải đến cuối năm 2013 may ra thị trường mới hồi phục trở lại được. Còn hiện nay, các chủ đầu tư chỉ cầm cự, và sống bằng cách này hoặc cách khác.”

Cũng đồng quan điểm trên, PGS – TS Bùi Tất Thắng, Viện trưởng Viện Chiến lược và phát triển cho rằng, năm 2013 vấn đề giải cứu bất động sản có diễn ra thì cũng từ từ, khó có khả năng kích cầu mạnh. Theo dự báo của ông cuối năm 2013 có thể thị trường sẽ ấm lên nếu các vấn đề hiện nay được xử lý tốt và năm 2012 được coi là đáy của thị trường.

Ông Thắng cũng nhận mạnh thêm, dòng vốn cho bất động sản là rất quan trọng. Lượng kiều hồi mỗi năm về khoảng 10 tỷ USD, bên cạnh đó lượng vàng trong dân ước khoảng 40 tỷ USD. Nếu đưa được một phần dòng vốn này vào BĐS thì thị trường sẽ ấm lên nhanh hơn.

Với những quan điểm trên có thể thấy thị trường BĐS sẽ vẫn còn tồn tại rất nhiều khó khăn trong thời gian tới. Vấn đề của thị trường hiện nay là niềm tin của người mua rất thấp, mà nguyên nhân theo ông Leech thì có đến 19% người dân khi được điều tra là có lo ngại về nền kinh tế nên họ trì hoãn việc mua nhà.

Theo ông Richard Leech, để thị trường phục hồi, và minh bạch hơn cần cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với nhu cầu, việc xét duyệt hồ sơ dự án cũng là "vấn đề” cần xem xét lại để giảm chi phí đầu vào, giảm giá thành cho sản phẩm.

Phạm An